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十月房地产市场资讯

   2019-11-12

一、宏观资讯

 

110月百强房企销售业绩继续分化

      10月,房地产市场新房成交与土地市场延续了9月的低迷走势,大型房企单月业绩普遍下降,企业之间分化加剧。克而瑞地产研究中心近日公布的数据显示,201910月,得益于国庆“黄金周”期间规模房企集中降价促销,百强房企单月整体的权益销售金额同比增长13.7%

      不过,在经历了三季度末的一波业绩冲刺后,10月百强房企的整体销售规模环比微降1.1%,降幅较去年同期明显收窄。从累计业绩规模来看,虽然近年来行业整体规模增速放缓,但百强房企截至10月末的累计权益销售规模仍实现了近5%的同比增长,增速较上半年4%左右的水平略有提升。

      克而瑞地产研究中心相关分析人士认为,10月房企业绩主要以高供货量来实现。从企业业绩表现来看,201910月,TOP50房企中有近六成企业的单月业绩环比下降,其中多数房企较9月业绩的环比降幅在20%30%之间。“但同时,也有不少规模房企10月业绩表现较为突出,单月销售金额环比提升。”该分析人士说。

     上述分析人士认为,虽然部分规模房企通过大范围的折扣促销、加大供货及推案力度,10月销售业绩表现为环比上升,但市场整体并不如数据体现出来的这么好,项目总体去化率并不佳。


体育外围点评:房地产宏观市场持续走弱,房地产企业集中度不断提升,中小房地产开发商生存将更加艰难。

 

213类人才落户海口可全程网上办理

      海口警方依托椰城警民通网上平台新增了人才落户不见面审批业务,将于1030日正式上线运行,满足落户海口条件的13类人才可通过椰城警民通实现全程网上可办。

     据了解,继2018年将13项人才落户审批权限下放到各办证中心,先后推出设立引进人才落户专窗、推行引进人才一站式服务、开辟人才落户绿色通道、建立承诺容缺办理制度等多项便民举措后,海口警方依托自主研发的椰城警民通网上平台,进一步拓展不见面审批业务,实现人才落户全程网上可办,1030日将正式上线运行。满足落户海口条件的13类人才关注海口警方椰城警民通微信公众号,点击民生进入不见面审批大厅,点击户政,选择户政服务事项人才落户,选择符合条件的落户事项,点击不见面审批,按要求点击同意《海口市引进人才落户申报承诺书》、填写《引进人才户口迁移审批表》、上传申办材料等,足不出户、动动手指就可实现在网上办理人才落户手续。

     海口警方表示,下一步将深入贯彻落实省委、省政府和市委、市政府的部署要求,始终坚持以人民为中心的服务理念,持续深化公安放管服改革,进一步优化流程,压缩时限,提高效率,不断提升人才服务水平。


体育外围点评:一二线人才大战不断升级,高净值人才的不断流入将稳定一二线城市的房地产市场,同时人才及财富的不断流失将导致人口流失型城市房地产后续发展缺乏向上支撑。

 

二、市场纵览

 

1前三季度广州土地成交金额超1千亿元

10月广州土地市场还是相当热闹的,不断有新地挂出,不过也有不少终止出让的。除了2宗地块延期出让,6宗终止出让外,据克而瑞的数据,三季度以来,广州还有7宗地块流拍,其中包括4宗住宅用地、2宗工业用地与1宗商务用地。这其中,增城和天河的宅地格外受到关注。业内人士表示,终止拍卖既有地块本身因素的影响,也有楼市整体大势的影响。

克而瑞的数据显示,今年前三季度,广州土地供应达1366万平方米,成交面积1083万平方米,成交金额达1020亿元,同比去年升幅达84%,显然,今年广州推地比去年积极了不少,房企拿地也不手软。前面冲刺猛,后面对资金要求和择地要求都更高,在融资持续收紧的状态下,房企表现得更加谨慎和理智也不足为奇。

增城作为成交和供地大户,近年一直是住宅地块的主力供应者,也不断吸引实力房企落子布局,不过近日位于增城永宁街的两宗巨无霸地块终止出让引起了业界的关注。位于永宁街九如村、陂头村地块起拍价格32.3亿元,位于永宁街九如村、塔岗村地块起拍价28.82亿元,对资金要求不低。


体育外围点评:经历全国房地产调控以及国家收紧房地产公司银根的背景下,广州土地市场依然火爆难挡,一二线城市核心土块土地的稀缺及大量的高净值人群的需求是地产公司不断拿的的市场背景。

 

三、企业资讯

 

1嘉凯城三季报出炉 前三季度同比减亏18.41%

 1030日,嘉凯城(000918.SZ)发布2019年第三季度报告,报告显示,公司三季度实现营收约5.12亿元,第三季度净利亏损约6241万元,同比减亏79.07%2019年前三季度,公司净利亏损约4.4亿元,同比减亏18.41%

今年以来,嘉凯城始终坚持加快存量去化步伐,陆续通过转让物业股权、资产证券化运作等一系列方式来盘活存量资本,同时提升资产运营管理水平。

此前,嘉凯城公开挂牌转让子公司嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权,最终以1.90亿元的挂牌价完成转让过户及确认收益。对于此次转让物业公司股权,嘉凯城方面表示可加快存量资产清理,出售资产所得款项将用于补充公司流动资金,支持公司业务长远发展。

此后,嘉凯城于911日发布公告,拟以下属子公司持有的若干城市客厅资产设立商业广场类REITs资产支持专项计划,进行资产证券化运作。公告显示,嘉凯城拟初步选定包括位于海盐、崇福、塘栖、泽国、瓶窑、店口、枫桥、双林在内的八处城市客厅项目物业资产作为资产支持专项计划的入池资产。1022日深交所披露信息显示,嘉凯城城市客厅资产支持专项计划已获深交所受理,拟发行金额为15.73亿元。

关于专项计划,嘉凯城方面指出是公司在政策鼓励开展资产证券化运作的大背景下,积极探索融资渠道、优化资产负债结构的尝试。公司通过发行专项计划,充分利用自持物业盘活存量资产,为产业转型及轻资产运营提供有利条件,并将对公司持续经营产生积极推动作用。

体育外围点评:万达的去重资产化及嘉凯城的存量去化都表明了商业地产公司未来的逻辑——轻资产运营模式,通过资产的盘活减亏的同时也推动公司未来的转型发展。

 

2房企纷纷谋求转型 成功案例罕见

10月27日,孙宏斌为融创中国新进入的大健康领域站台。他说,以前是富人不老,老人不富。现在富人也慢慢老了,所以医疗市场会非常大。

孙宏斌将此次投资逻辑定位至消费升级。如今的房地产市场,已再难为房企提供躺着赚钱的环境。行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下,仅靠土地、人口和城市红利实现资本增长的时光一去不返。

一众开发商选择“泛地产化”,基于地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。目前行业TOP 30房企,已找不到纯地产开发定位的企业。

地产行业走过“黄金十年”暴利期,房企正利润逐步被土地、资金成本压缩。中小房企面临巨大生存压力,破产事件频发;大型房企同样调整战略,加码新产业布局。

10月27日,融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署协议,确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

不仅是融创,泰禾集团(000732.SZ)、阳光城(000671.SZ)、中国恒 大(03333.HK)、万科A(000002.SZ)、绿城中国(03900.HK)等房企均表示进军医疗行业或与医疗企业合作。

截至2019年9月1日,A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家,主要集中在房地产行业、金融行业等。其中,房地产企业有9家,包括万科A、上实发展、世联行、云南城投、海航投资、凤凰股份、金地集团、保利地产和泰禾集团。

孙宏斌同样表示,融创下半场将投资文化、旅游、医疗、教育、医养和养老等板块。

然而,从养老产业经营情况看,业内尚未形成完善的发展体系。在重资产、高投入、回报周期长现状下,房企均处于抢占市场、经营品牌阶段。虽然多数房企采用“养老+地产”的模式进入该领域,但仍将“地产”作为发展重心。

融创进军大健康,是房企在行业洗牌期谋求新出路的缩影。1023日,中国海外发展(00688.HK)发布公告称,因公司发展需要,公司名称由中海地产集团有限公司变更为中海企业发展集团有限公司

对于更名原因,中海并未提及。业内人士认为,这和中海这两年调整策略有关,从之前单纯的住宅开发商变身为国际化不动产开发运营集团,并低调进入教育、长租公寓、养老等创新产业,中海的住宅地产理想渐渐远去。

无独有偶,阳光100(02608.HK)今年表示,将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。920日,阳光100入股环京文旅项目热河山谷,与拾得大地幸福集团展开合作,升级文旅产品线。

房企殊途同归的转型,与地产环境的改变关系密切。曾经周期力量下,拿地就赚钱成为铁律。有业内明星职业经理人曾说:房地产行业大量的库存,竟然放着就能够增值,这太罕见。面包库存放几天就不行了,就别谈增值了。

但招商证券指出,随着我国城镇化进程渐渐成熟,行业销量增长落入负增长的概率越来越高,库存跌价风险放大,拿地就赚钱的年代早已远去。20142016 年的这段时光再难复制,过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。

在此背景下,房企进军多元产业已是不得不为

然而,早年那批转型试水者,如今仍在盈利边缘挣扎。自2015年朝文化+旅游+城镇化模式转型后,华侨城A(000069.SZ)远离传统地产高周转逻辑,但也陷入转型迷思。

体育外围点评:中国房地产随着城镇化发展接近极限,未来地产销售将进入负增长阶段;市场预期导致开发商纷纷转型,但成功案例寥寥无几;未来发展以地产为基础,融合其他产业进行转型升级仍是地产商可尝试的主要路径。

 


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